2007-4-5 22:17:33 四川新闻网-宜宾日报 记者 申艳
近日，广州某机构开展了一次小区安全指数调查，广州几十个小区的几千名业主参加了本次调查。调查结果显示：只有11%的人对本小区的治安状况打了最高分五分，32%的人对本小区治安状况打了最低分1分；57%的人居住的小区近半年发生过入室盗窃案，30%的人居住的小区近半年来发生过命案，26%的人认为小区治安状况不好的原因在于物管松懈，闲杂人可轻松混入小区，26%的人认为小区治安不好的根本原因在于保安数量过少或不得力，监控系统不完善。
2006年，《宜宾日报·三江楼市》专刊曾进行过关于小区安防的调查。调查中发现很多小区都存在这样那样的安防问题，有的还比较严重。有的安防设备数量明显不够，偌大一个七八百户人的小区只有两三个摄像头。有的摄像头稍多一些，但并不全部启用，或是坏了大部份不维修。有的小区内也有红外监控设备，但设备使用并不正常，要么经常不开，要么坏了维修跟不上，安防设备形同虚设。有的小区内物管为了节约电费，不将小区内的路灯开完，只开一半或三分之一，或路灯坏了不及时更换。本刊曾接到刚搬进新居的业主在投诉电话中称“晚上回家时远看我住的小区，整个小区的灯光象只有几点鬼火在飘”。宜宾现在的房地产开发住宅小区内几乎都有保安，但有的小区保安人数与小区住户数量严重不成比例，保安的作用也只停留在收发信件和象征性的守守挡车杆，见车就放，对来往车辆没有任何限制措施。有的把会所、商场设在小区里面，造成小区内来往人员混杂。
全国各媒体关于小区内发生各种案件的报道频见报端，有的案发过程和结果让人触目惊心。当小区内各类大小案件频发，小区安防被提到了一个前所未有的高度，很多业主已开始把小区的安防硬件、措施、水平当成购房的一个重要条件。
莱茵河畔的安防工作记者早就通过各种渠道有所耳闻，比如在一期项目建设初期引进的高大威武的大狼狗，项目建设中期又听说将在主卧室内安装紧急报警按钮，近期又在电梯和地下车库里增设摄像头，这些措施都是在宜宾房地产开发的楼盘内鲜见的。所以对于小区安防的采访首先选定莱茵河畔。
莱茵河畔项目雅信物业副经理曾宏和丽雅置地技术部安防负责人付勇向记者详细介绍了莱茵河畔的安防工作。
物防人防技防 保障小区安全
记者：莱茵河畔在安防上有何先进的措施和设备？
曾宏：莱茵河畔从物防、人防、技防三个方面做好小区安防工作。物防就是在规划设计时从建筑物本身就考虑到的安防措施，如围合式的院落设计、围墙、防护栅栏、防爬刺、门窗自身的防盗系统等。人防就是涉及安防的相关工作人员素质和管理问题。技防就是从技术设备和技术手段上进行安全防范。
记者：再好的产品、设备、系统，总得要有人去维护、保养、管理和使用。你们对于安全员的管理有何经验和先进之处？
曾宏：我们首先在安全员招聘时就把好关，所进的安全员90%是部队退伍军人，包括退伍武警战士、特种兵等，另有少数是武术体校毕业人员，都会搏击、拳术类较好的基本功。为保证安全员队伍素质，对每个安全员在进公司之前都要进行政审，除查看本人档案记录外，还请当地派出所严格把关，审查是否有犯罪记录。进来后严格按照万科提供的科学的培训体系进行全方位的培训，包括行为规范、文明礼貌、服务意识、服务态度、物业服务基础知识及应急事件的处理等，并定期对安全员进行军事化训练。我们对安全员实行的是半军事化管理，吃、住、行参照军队的管理方法，使安全员在组织纪律性、服务意识等方面形成良好的习惯。
记者：平时这些安全员常规进行的培训具体有哪些？
曾宏：每个安全员必须会擒敌拳、学习车辆交通指挥手势、消防演练等。一般来的时候大多数都会擒敌拳，但其它方面的物业安全防范知识就需要加强训练，每天的体能训练也不可少。
记者：我记得以前莱茵河畔为了安全防范引进了很多威武的大狼狗，现在这些狗呢？
曾宏：引进那些狼狗是当初项目建设初期的一个特定阶段的需求，并不是为居家防范设置的。现在一期项目建设得差不多了，已转移到物业服务阶段，就不需要大狼狗了。在居家防范上是用不着狗的，而且用狗来做居家防范也不适宜，一是有的业主不喜欢狗，甚至怕狗。二是现在的居家防范是科技防范和人员防范，比用狗来防范科学多了。比如电子眼，一旦扫描到某个地方有异常情况，电子眼会立即发出报警，监控中心立即就收到，并明确显示方位，其灵敏度和迅捷度是狗远远达不到的。
有纪律和制度 还需保障落实
记者：你们如何保障安全员准确执行相关措施？
曾宏：我们设置了先进的电子巡更系统，要求安全员在规定的时间内对小区进行全方位的高密度巡逻。安全员到达巡逻点后必须在该处进行电子打卡，保证巡更到位。安全员是否准点到巡更点打卡巡逻，我们监控中心会有显示。我们信任我们的安全员，同时人的工作也需要监管，有效的监管才能促进工作效率。在人防上，我们既有制度，也有保障制度落实的措施，使制度不至于虚设，也就保障了业主的安全。
记者：如果安全员不能长期保障制度的严格执行怎么办？
曾宏：我们在人员考核上按照万科的指导，有先进的管理办法和考核制度，对安全员进行德、能、勤、绩的考核，每月的即时考核结合半年的绩效考核，考核结果与薪酬挂勾。考核的小周期是一个月，如果在经过小周期后安全员在工作纪律上有所松懈，还有一个半年的大周期考核。小周期结合大周期的考核方式使安全员在纪律上不得松懈。此外，我们设置了11种员工沟通渠道加强与员工的沟通，做好员工的思想工作。我们还要求公司经理每月必须到员工宿舍与员工进行交流、谈心。我们不断丰富员工业余文化生活，组建了雅信物业篮球队、乒乓球队等，还组织员工开展各类文体活动，为员工提供图书柜，按时开放电视等，因为我们深知，“只有先有满意的员工，才会有满意的业主”。通过对员工人性化的关心，结合科学的绩效考核制度，才能铸造一支高标准、高素质的安全服务团队。
十大技防措施 安防武装到“牙齿”
安防工作光有人还不行，高科技的时代，连犯罪都用上高科技，安防更得有高科技的产品作强劲硬件支持。
莱茵河畔项目技术部安防专家付勇介绍，技防就是从安防的设备器材、技术上进行防范，莱茵河畔的技防主要包括：（1）、周界红外报警系统。（2）、闭路监视系统。在公共场地、景观、电梯里、地下停车场都设有多个摄像头。（3）、电子巡更系统。（4）、停车场管理系统。（5）、大门可视对讲门禁和单元可视对讲门禁。（6）、背景音乐系统，突发事件时可当广播用。（7）、停车场、大门、单元门禁联网管理。（8）、给每户预留了装家用防盗系统的接口，可自装家用防盗系统接连到小区监控中心。当家里发生系统设置的异常报警时，监控中心会立即收到信息并及时进行处理。（9）、主卧室有紧急呼叫按扭。当业主按下此按钮，监控中心会立即通过可视对讲与业主取得联系，了解具体发生的情况。（10）、对于防火，有消防报警系统，和安防报警系统在一个控制室里面。在高层电梯前室、大型商场设有自动感温、感烟、喷淋装置。
记者：如业主家里的小孩调皮错按了紧急呼叫按钮，怎么办？
付勇：当然这种情况也难免，所以我们一般会先通过监控中心的可视对讲系统与业主联系后视情况迅速作出决定。如果是小孩子调皮错按了紧急呼叫按钮，我们会和业主积极交流，尽量避免此种情形的出现。
记者：莱茵河畔一期在技防上投入多少费用？
付勇：莱茵河畔的安防系统仅第一期工程就投资300多万。近期又在电梯里和地下车库增设摄像头，公司为此又增加投资70多万。在电梯里安装摄像头可以让业主，尤其是女性业主在夜间单独乘坐电梯时紧张的心理得到放松，更多地体现了对业主的人文关怀。
业主回家：两次刷卡安全通过
对于业主进入小区的过程，付勇在电脑上跟记者进行了模拟演示。
首先业主得拥有一张名字叫“一卡通”的电子卡，每张卡代表该业主身份，与莱茵河畔业主档案相对应。
院落大门处分别设有车行通道和人行通道，将人车有效分流。如果业主开车回家，进院落大门前到达车行通道口，用“一卡通”对准红外识别系统刷卡，经过系统识别确认后，车行通道栏杆会自动抬起放行，车辆进入后栏杆将自动放下。如果是步行进院落大门，在院落大门处的人行通道口用“一卡通”对准红外识别系统刷卡，人行通道的小门会自动打开。进到单元门前，也用这张“一卡通”对准单元门禁的红外识别系统刷卡，单元门禁自动打开，整个过程简捷而安全。同时，在相应的入口处同样有安全员值班，如有异常情况可以及时识别和处理。
万一业主忘了带卡，如何通过两道关口进入到单元内？
付勇回答说，可在大门处通过可视对讲与监控中心取得联系，监控中心通过可视系统确认业主身份后，在监控中心为其打开大门和单元门。
客人来访：监控中心保障安全
业主客人来防如何进门？
付勇介绍道，如业主客人步行来防，有两道程序。首先，在院落大门处将拜访的业主告知监控中心，监控中心会与业主取得联系，获得业主认可后，由监控中心为客人打开院落大门。如业主未认可，监控中心会委婉告知，也可以在一定程度上避免客主之间不方便见却又不得不见的尴尬。第二个程序，业主进入大门后，在单元门外，客人需通过与业主的可视对讲，经业主进一步确认后，由业主在家里打开单元门禁系统，客人方可进入单元门。如来访者走错了门，或业主认错了人，可通过家里的可视对讲与监控中心取得联系，监控中心会立即通知安全员把来访者请出院落大门。整个体系使业主居家生活感觉非常安全。
业主客人带车来访，客人在进院落大门前与监控中心取得联系，告知拜访业主地址姓名，监控中心与业主取得联系确认后，门岗会发一张临时通行卡给客人，客人出门时需凭此通行卡方能出门。
院外繁华世界 院内世外桃源
据付勇介绍，莱茵河畔采用典型的欧洲小镇的规划手法，以围合加开放式的布局形式确保住宅的安全与生活的便捷。莱茵河畔的住宅院落是封闭式的，各组团以围合的形式保证住宅的隐私性和安全性及居家安静的需要。商业部份则是开放式的，以保证人们可以便捷地享受商业的繁华。在安防措施上对整个小区包括街道实行24小时闭路监控，小区内仅一期工程就设置了50多个监视器。
记者：摄像头过多，会不会涉及业主隐私？
付勇：这个不会。我们的摄像头都是对公用部位进行监控，在院落内部主要是景观部位和公共部位，不会对准业主门窗。同时，我们在技术设计上还有个屏蔽系统，当摄像头对准业主窗户时图像会自动屏蔽。
记者：现在小区内是比较安全了，业主进出刷两次卡，有客人来经过两次确认方能进屋。但这会不会又引发居家生活不方便的问题？
付勇：根据马斯洛的需要层次理论，人们的安全需要是最基本的需要，在这个基础上才有可能体验其它层次的需要。在一个比较成熟的小区里面，对于业主来说，安全是第一要素，而且是最基础的。我们投入巨资在安防方面采取物防、人防、技防措施，在这个过程中还根据业主提出的建议先后几次追加投资，比如根据业主的建议在电梯里增设摄像头等，我们愿意为业主今后的入住考虑得更多更好。这些都是和业主自身的利益相符的，应该也是符合业主需求的。对于这些能很好保障业主安全的举措，相信业主会理解和认可。同时，我们会加强安全员行为规范等方面的培训，加强安全员的服务意识。
记者：这样“层层防范”，会不会让业主感觉小区内人情味淡漠，象被严密看护一样？
付勇：人情味“淡漠”是社会工业发达和城市发展带来的“通病”，在大城市尤其明显，这并不是因为小区的安防措施带来的。实际上我们院落里面完全是开放的，业主进入院落后可以自由活动，小孩可以安全地自由玩耍，家长也可以放心地让孩子在庭院中戏耍。而且我们的莱茵生活家园办公室和物业管理公司也会组织有关活动，加强业主之间的互相联系和沟通。在这一点上，我们前期做得比较成功，今后我们还会进一步总结经验，以更好地起到业主沟通联系的纽带作用，与业主一同构建和谐的上游社区。院落外面是街道，是繁华的商业氛围，业主可以与自己的亲朋好友一起到商业场所休闲或购物。而进入院落即是很安全和轻松自由的环境，象城市中心的一个世外桃源。莱茵河畔的这一布局特点，既保证了生活的品质，又保证了生活的方便。
一级物业标准 超值物业享受
记者：据我所知，莱茵河畔是实施的一级物业服务标准，物管费也是按照物价局和房管局核定的一级物业服务收费标准执行的。在我市的一级管理规范中，其中包括对小区重点部位每小时至少巡查一次，24小时安全监控，对进出小区的家政、维修人员采取出入证管理，对火灾、治安、公共卫生突发事件有应急预案等标准，莱茵河畔在这些方面是否能够落实到位？
曾宏：这是肯定的也是起码的。在监视、巡查等多个方面我们的标准还会高出宜宾市房管局公布的一级物业管理要求。对于火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，我们是在万科的指导下完成的。我们负责这方面工作的人员专门到万科去参观过他们的应急预案演示，警报一响，两分钟之内相关人员全部按应急预案到位，万科的那一整套应急预案系统是非常先进实用的，移植于莱茵河畔后将为紧急突发事件发生后业主的安全赢得宝贵时间，有万科丰富和先进的管理经验作后盾，使业主的安全更多了一份保障。
记者：以前我听说一个媒矿老板修了个别墅，安了很先进的防盗系统，结果连一只麻雀飞过报警系统也会马上发出尖厉的叫声，给该老板带来无数烦恼。莱茵河畔会不会出现这种情况？
付勇：因为我们的安防系统从技防上来说很先进，也很有可能出现这种情况。不过当报警信号发出后，就近的摄像头会立即自动对准报警部位开始录像，监控中心会立即监视到报警部位情况，判断是否需要立即派就近的安全员到达现场。并且报警提示只有监控中心知道，对小区的业主是没有影响的，所以对业主的居家生活不会构成干扰。
昔日“狙击手” 今日安全员
雅信物业副经理曾宏在介绍莱茵河畔的安全员时多次提到“特种兵”，记者要求采访其中一位。
现年22岁的吴华江着一身迷彩服坐在记者面前，其坐姿和神态一看就是经过严格军事训练的人。对于其曾是狙击手的特种兵经历，记者比较好奇。
吴华江老家在长宁，2005年11月退伍回宜宾。为了孝顺父母，他放弃了去沿海发展的机会，留在宜宾找工作。恰遇莱茵河畔招聘安全员，经过面试顺利通过，2005年12月进入莱茵河畔工作。
退伍前，吴华江曾是武警北京某部队的一名“防暴处突”战士，属于特种兵类。该兵种与普通武警有所区别，不参与地方值勤，而是全天侯集中训练。特种兵训练强度非常大，每天早晚各五公里拉练，除了武警的常规训练科目外，主要注重单兵作战训练，如拆弹、狙击等，还有很多常规武警不训练的科目，如自由搏击、空降、攀登。吴华江主修狙击，为参加全国比武，留在部队增加训练了半年。高强度的训练加上过人的勤奋，在当年全国武警总队军事比武中吴华江获“狙击步枪射击全总队第四名”的殊荣。
吴华江现任莱茵河畔安全员一班班长。在部队潜心训练的“狙击手”吴华江回到地方从事小区安全保卫工作后，工作与部队有所不同。除开训练，还要尽量多的了解项目情况，当业主问起时以便能做好解释。同时作为班长的吴华江还得随时做好队员的思想工作，常与队员谈心。吴华江说，自进入莱茵河畔项目后，觉得在这里学习的机会很多，个人成长的空间很大，公司提供的学习机会和严格的管理制度，会使你的个人素质不断提高，而且还有一份不错的收入。象现在，万科非常成功的经验面对面的传授给莱茵河畔的物业人员，这是多么好的学习机会，这是在普通的房地产企业里面得不到的。当队员因工作要求高而有心理负担时，吴华江就将自己的这些切身感受与队员交流。
吴华江有一个下半年即将读高中的弟弟，吴华江希望弟弟高中毕业后能报考军校，吴华江对军人执着的情感仍希望在弟弟身上得到延续，通过自己对军人的理解，为弟弟提供一条可选的人生之路。
说到个人问题，吴华江腼腆一笑，与其“狙击手”的硬朗形象大相径庭，说“现在工作这么忙，哪有时间谈恋爱哦。”
当问起工作强度，吴华江觉得现在比当兵的时候体力强度上轻松多了，但纪律要求很严格，精神压力还是大，每一个安全员都要代表莱茵河畔的项目品质和形象，松懈不得。比如安全员每天上下班和到食堂就餐都要集合列队在街道上行走，就是向业主及市民展现莱茵河畔安全员的纪律和风采，任何路人都可能是或可能会成为我们的业主，我们要让业主放心。